Il mutuo per la casa: come funziona?

Oggi parliamo del mutuo, il prestito ipotecario che le banche concedono ai privati per l’acquisto di un immobile.

Il tasso di interesse è il prezzo che le banche fanno pagare per l’anticipo di qualsiasi prestito: è formato da indice di riferimento e spread. Il primo è il tasso a cui la banca si finanzia per concedere il prestito ed è quindi un costo in capo a chi sottoscrive il mutuo. Lo spread invece è un ricarico che la banca aggiunge come proprio compenso. Ogni mese l’individuo che ha sottoscritto il mutuo deve corrispondere una rata alla banca che si compone di una parte del prestito concesso e il tasso di interesse.

Ma come calcolare lo spread? Viene calcolato in base al rischio Italia (differenza tra il BTP decennale e il Bund tedesco di pari durata) e in base agli indicatori di rischio del finanziamento, per esempio la durata e l’entità del mutuo. 

Se si somma lo spread con l’indice di riferimento si ha il TAN (Tasso annuo nominale) tramite cui vengono calcolati gli interessi delle rate del mutuo richiesto. 

Il tasso di interesse però si differenzia in base al tipo di mutuo scelto, mutuo a tasso fisso o a tasso variabile

  • Il mutuo a tasso fisso ha un tasso di interesse che rimane stabile nel corso di tutto il finanziamento ed è basato sull’Interest Rate Swap. Quest’ultimo è un tasso stabilito dalla Federazione Bancaria Europea, a cui si aggiunge uno spread.
     Questo tipo di mutuo è quello che rassicura il sottoscrittore che paga il prestito ad un tasso più elevato ma è comunque protetto dalle variazioni del mercato.
  • Nel caso del mutuo a tasso variabile invece il tasso di interesse può variare nel tempo. All’inizio il tasso è più basso rispetto al tasso fisso ma si deve mettere in conto un margine di rischio. Quest’ultimo tipo di mutuo calcola il tasso di interesse grazie all’Euribor, un indice di riferimento che varia ed indica il tasso medio a cui vengono sottoscritti prestiti tra le banche dell’eurozona. 

Ci sono altre soluzioni riguardo al mutuo, come per esempio il tasso misto che permette il cambio da tasso fisso a tasso variabile e viceversa.
Un altro esempio è il tasso variabile con cap: viene fissata una soglia massima per il tasso di interesse, se viene superata il cliente non dovrà pagare di più. 

Il mutuo variabile a rata costante è infine un mutuo in cui la rata resta invariata ma se i tassi aumentano aumenta anche la tempistica di rimborso. 

La scelta del mutuo può avvenire grazie ad una consulenza personalizzata con un professionista. 

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